资 阳 地 建 信 息
第 31 期
商会秘书处主办 2017年12月27日
按：现将市房管局关于《资阳主城区房地产市场现状与发展的思考》印发。恳望细心研读，扪心思考，精心谋划2018。
资阳主城区房地产市场现状与发展的思考
房地产业关联性、带动性强，对拉动地方经济、优化经济结构、增加地方财税收入具有重要作用。从统计数据显示，2014年至2016年，全市房地产业投资分别占全社会固定资产投资的25%、19%和20%，房地产业和建筑业税收分别占地方税收的61%、59%、55%。资阳市四次党代会提出坚持生态、自然、环保、人文融合的城市发展理念，遵从生态环境伦理，崇尚乡土健康格局简约之美，建设美丽怡然资阳。党的十九大提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。这些决策部署，为我市房地产市场特别是主城区房地产市场发展指明了方向。
一、现状与问题
资阳主城区由一个县级城市发展而来，城市发展底子薄、起步晚、欠账多，房地产市场既有共性问题，也有个性特征。近年来，受经济大环境影响，我市房地产市场呈现波动前进的态势，在我市促进住房消费、推进房地产供给侧结构性改革促进房地产市场平稳发展的政策引导下，房地产市场总体保持平稳健康发展，2016年资阳主城区成交商品房127.07万平方米、较2015年增长15%，其中住房成交105.37万平方米、较2015年增长22%。2017年，资阳出台了《2017房地产业持续健康发展政策措施》，制定了包括优化商品房土地供应结构，全面实施棚改货币化安置，扩大购房奖励覆盖面等15条措施。至今年11月底，全市商品住房完成销售231.77万平米，同比增长28.59%，库存减少42.18%。其中资阳市中心城区网上签约备案共计1.39万套，备案面积128.12万平方米，备案面积与去年同期相比增加13.65%。冷静客观分析现状，资阳主城区房地产市场具有以下的特点：
一是资阳主城区城市整体竞争力与同级别同类型城市相比偏弱。按照《第一财经周刊》最新发布的中国城市分级排名榜单，综合GDP规模、居民人均收入、500强企业落户数量等指标，德阳位居三线城市的63位。在129个五线城市中，眉山位居22位，内江位居50位，资阳位居55位。
二是资阳主城区房地产市场对市外购房人群吸引力偏弱。近两年，在资阳主城区购房的雁江户籍人口约占70%，住房消费主力为本地人。
资阳主城区商品房购买人群结构统计表（%）
三是新建房屋空置率高。经调查，交付5年以上的住宅小区入住率约70%，交付3年的住宅小区住率约60%，交付两年的新建住宅小区入住率只有50%。
四是住房需求以改善性为主。至2015年底，我市城镇人均住房面积为43平方米，主城区为45平方米，分别比全省高9%和11%；全市城镇人均住房面积比内江高7%，比眉山高0.1%。表明本地居民住房刚需消费基本满足，购房人群以改善性住房需求为主。
当前，我市正处于工业化、城镇化加速期，主城区房地产市场需求潜力大、发展空间广阔。但也要看到，资阳和其他很多城市一样，房地产发展还存在规划引导不到位、产业发展无序，制度不完善、管理经验不足，产业低端化、设计同质化等共性问题，主城区的问题主要体现在“三个并存”：
一是房地产库存量大与待开发土地量大的矛盾并存。一方面，房地产库存较大特别是非住宅库存量大。至2016年底，资阳主城区商品房待售面积估计有300万平方米（办理了预售许可未销售186万平方米，已开工未上市销售估计120万平方米），其中商品住房待售面积约为150万平方米，商业待售面积约为80万平方米，地下车库待售面积约为70万平方米，地下车库销售状况很差，对开发企业的资金回笼及自身发展带来很大压力。另一方面，待开发土地量大。截至2016年11月，市本级未开发商住用地约4943亩、雁江区约4000亩。最近两年市本级和雁江区应开发的土地约2800亩，按2.5容积率测算，预计两年内可新增开发面积近500万平方米。
二是城市品质不高与房屋品质不高的问题并存。一方面，过去城市粗放发展，城市基础设施建设欠账较多，公共配套不够完善，特别是城中村、老旧棚户区较多，整体绿化水平差，“城市病”问题突出，城市品质总体不高。另一方面，资阳主城区在建在售约50个开发项目，绝大部分楼盘整体规划没有特色、小区环境缺乏档次、立面效果感观不美、交房质量时有投诉、物业服务品质不高，难以吸引改善性住房需求。
三是开发企业实力不强与问题楼盘较多的挑战并存。从房地产开发企业看，资阳主城区有房地产开发企业 78家，而高水平、高质量、开发规模大和竞争力强的开发企业不多，没有一家一级开发资质企业，二级资质企业只占 11%，近90%的开发企业是“小、散、杂”。一些开发企业因规模小、实力不强、发展后劲不足，面临着洗牌出局的危险。从房地产开发项目看，过去主城区采取“毛地”拍卖方式出让的33宗土地，有18宗尚未全部完成开发，涉及上万户拆迁安置群众、商品房购房户不能接房入住，历史遗留问题非常突出。新开发楼盘普遍存在资金链绷紧的共性问题，现有问题楼盘10个，优品尚城、弘乐府二期两个项目正面临破产重整。这些因素给房地产市场健康发展带来了隐患，今后一个时期，培育壮大开发企业和化解历史遗留问题任务重、压力大。
二、机遇与趋势
资阳主城区房地产市场平稳健康发展主要面临六大机遇：一是临空经济区建设。将为资阳主城区及周边带来大量的产业、人流、物流和资金流，将整体提升对资阳主城区房地产市场的需求，利于催生资阳主城区房地产市场的结构性行情。二是城市品质不断提升。市四次党代会提出建设美丽怡然资阳，对提升城市品质作出重大部署。市政府工作报告提出启动实施城市建设“六大工程”、强力推进“安置房三年攻坚行动”等系列具体措施，将形成生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山青水秀的城市形态，极大提升城市品质。三是交通格局根本改观。成渝高铁和内遂、遂资眉、成安渝高速建成通车，成都地铁18号线资阳线、蓉昆高铁、资潼高速、资三和资安快速通道即将启动建设，“7高7轨14快”立体综合交通网络加快构建，区域优势更为凸出，利于聚集人流、物流，推动资阳主城区房地产市场发展。四是政策引导作用。国家对房地产政策的调控要求是坚持分类调控，因城因地施策。这些情况表明，地方将获得更多政策支持，享有更大政策自主权，有利于制定有针对性的政策措施，促进资阳主城区房地产市场健康发展。五是成都限购溢出效应。成都限购政策必将影响部分人群入居成都，在这种情况下，距离成都近、交通快捷便利、房价相对较低等优势，将有效增强资阳主城区房地产市场的吸引力。总的来看，抓住用好以上机遇，就可望实现“成都品质、资阳成本”“成都工作、资阳安家”的美好愿景。
综合研判，资阳主城区房地产市场今后一个时期将保持“总体平稳、稳中有进、进而促优”的发展趋势，稳主要是低价格的平稳，进主要是结构改善，优主要是品质提升。从需求看，每年住房需求约100万平米，其中：资阳城镇化率预计将从2016年的39.5%增加到2020年的48%，每年按1.4%递增，测算主城区实际常住人口每年预计增加1万人，年均住房需求45万平米；棚改货币化安置户预计每年1500户4500人，年均住房需求近20万平米；从近两年100平米以上的改善性户型销售情况分析，预计每年改善性住房需求约40万平方米。从价格看，随着区位优势的凸显，商品房特别是住房价格预计会出现稳中有升的势头。从结构看，非住房库存压力大于住房压力，改善性住房需求和中高端住房需求将引导房地产市场向高品质方向发展。
三、对策与建议
房地产市场是一个城市区位条件、产业发展、城市品质、政策环境等各种因素的综合体现，应跳出房地产市场来谋划推动房地产业发展。应紧紧围绕建设美丽怡然资阳目标，突出市场需求和市民需求两个导向，做好外部环境，做强产业支撑，做优城市品质，做活政策支持，着力增强资阳主城区房地产市场的集聚力、支撑力、吸引力和调控力，真正能吸引人、集聚人、留住人。
（一）突破交通建设，增强市场集聚力。有专家指出，未来房地产市场不再简单用一二三四五线划分，而应分为一二线一小时城市圈和非一二线城市圈两大类。作为资阳来讲，具备成都“半小时经济圈”和重庆“一小时经济圈”的区位优势，应按照建设成渝次级综合交通枢纽的规划目标，加快综合交通建设步伐，从而促进资阳主城区房地产市场加速产业、人口等要素集聚。城际交通上，重点改善到成渝的交通条件，让资阳成为连接成渝最经济的通道，注重改善与周边市、县的交通，特别是加快建设成都地铁18号线资阳线、资潼高速和资三等快速通道，形成与成都无缝对接的快速交通网络，真正实现“成都工作、资阳安家”。市域交通上，可考虑更多建设快速通道，资阳、安岳、乐至城区之间都应至少有一条快速通道，提前规划布局好主城区与临空经济区之间的交通网络，增强资阳主城区的吸附能力。城市路网上，全面改善城区既有道路品质，建设资阳城市空轨示范线和城区到高速路、高铁站的连接线，加密沱江两岸连接大桥，增设人行天桥、地下通道，增强城市路网循环通行能力。按照组团发展、路网连接、田园城市的理念，加快建设绿色走廊，将老城区、城东新区、城南新区和临空经济区主城区四个板块联为一体。
（二）夯实产业发展，增强市场支撑力。以产立城、产城相融既是城市发展的必然规律，也是支撑房地产市场健康发展的关键之举。工业上，无缝对接承接成都产业转移，与成都协同发展、错位发展，注重引进劳动密集型和知识密集型产业，特别是引进一些纯手工加工业或半手工半加工等短期甚至较长时间都难以被机械化、智能化生产所替代的产业（如瑞士手工手表类），创造最好的创业就业机会。加快建设形成以资阳主城区为中心的资阳、安岳、乐至“金三角”，引导人口和产业以资阳主城区为中点，沿“金三角”沿线集聚，增强城镇人口吸附能力。服务业上，利用资阳主城区离成都很近的优势，发展物流产业。加快建设旅游业改革创新发展先行区，打造成渝休闲度假旅游康养目的地，满足游客个性化需求。积极配合成都建设西部金融中心，瞄准后台服务等功能发展现代金融服务业。特别要把引进高校作为重中之重，带动相关产业特别是房地产业的发展。2016年，电子科技大学成都学院与什邡市政府合作在什邡建校区，什邡校区规划建成后，预计三年内在校生达到5000人，五年后达到1万人以上，全部建成后在校师生达到2—2.5万人规模。高校的人气聚集力强，是短期内集聚大量人口的相对可行措施，资阳已经具备了引进知名高校办校区或分校的较好基础条件，应把引进高校特别是知名高校作为一个重要的努力方向。农业上，着眼配套服务成渝两大城市，突出绿色、有机发展方向，大力发展蔬菜、水果、畜牧、粮油等产业，重点发展现代绿色生态、观光休闲农业，加快发展适合航空运输的外向型高附加值农产品。
（三）着力提升品质，增强市场吸引力。城市让我们生活更精彩。从这个意义上讲，房地产市场的吸引力很大程度取决于城市品位特别是楼盘品质。加强规划设计，当前城市规划房地产开发建设的规划引领作用发挥不突出，应树立“大脚”美学理念，系统研究“一城四区”房地产开发结构、建筑规模和空间布局，严格控制各房地产项目规划，引导控制各新建建筑风格样式，控制核心、重点区域建筑高度，与周边山形、地貌、天际线以及既有建筑协调，城市“红线”内严格控制建筑容积率和单体建筑的品质。做好“双修”工作，树立再生态的理念，修复城市中被破坏的自然环境，改善生态环境质量，用更新织补的理念，拆除违章建筑，修复城市设施、空间环境和景观风貌，真正望得见山、看得见水、记得住乡愁。塑造城市名片，成都有武侯祠、杜甫草堂、宽窄巷子等众多能显示文化底蕴的物化载体，眉山有东坡故里、内江有大千文化、遂宁有观音故里、乐山有大佛、雅安有熊猫。与之相比，资阳主城区缺少拿得出手、叫得响亮的文化名片。建议以“怡然资阳”为统揽，唱响蜀人原乡、长寿之乡，塑造文化灵魂，留下历史记忆。打造精品楼盘，瞄准改善型需求人群，提升建筑规划品质，开发高品质楼盘，策划房地产市场形象宣传，突出特色卖点。特别是集中打造城东新区，引进实力强、信誉好的大型房企进入城东房地产开发领域，带动建成一些品质优良的楼盘，在城东新城逐步形成新的宜居区。比如，万达落户资阳后，吸引了一些资阳周边地区的购房人群，仅资中球溪就有60多户在万达购买商品房。
（四）用好有形之手，增强市场调控力。促进房地产市场健康发展，必须用好政府这只“有形的手”。搞好市场调控，坚持“增刚需、扩销量、控增量”三管齐下，既防止库存高了、销售不畅，又防止库存少了、房价过快上涨。消化存量上，今年资阳主城区商品住宅库存量得到了有效化解，商品住房消费控制在合理周期，目前应当有序做好商品房用地的有序供应。对于销售压力大的地下车库，可通过租用、租赁等方式逐步回收资金，对条件适合的地下车库，允许部分或全部阶段性改变用途，用作地下商场、培训中心、物流仓储、避难避险场所等，提高使用率。净化房产市场，重点从制度建设入手，通过推行商品房预售许可会审制度、商品房预售方案公示制度、预售资金监管制度、房地产业突发公共事件应急预案制度、房地产项目破产重整和破产清算等一系列创新举措，建立健全事前、事中、事后全过程风险防控体系，加大问题楼盘处置力度，保护群众利益，维护社会稳定。加强房地产开发项目质量、安全、环境配套及销售行为的监管力度，进一步规范房地产开发经营行为。严厉打击各类虚假宣传、价格欺诈、炒卖房号、哄抬房价等违法违规行为。开展房地产开发企业资金来源合规性排查，遏制各种资金违规进入房地产市场。加大小微地产企业整合力度，出台支持政策加快培育房地产知名企业、品牌企业、高资质企业。
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