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研究楼市10年规律后,有个重大发现!

发布时间:2019年04月08日     浏览次数:50次

      引  言

      回望中国楼市20年,有5次绝佳的买房机会:

      03年,06年,09年,12年,15年。

      你抓住了几次?

      下一次机会又在哪里?这篇文章将给你一个明确的答案!

      很多人说看不懂中国房价的走向,买又怕高位站岗;不买又怕错失良机,但是如果我们能静下心来梳理最近十年房价的变化行情,总结出其中的规律和变化节点,你就会对房价走向洞若观火,轻而易举踩住下一个节点!

      以史为镜,可以知兴替。

      历史从未过去,历史只是在不断的反复!

      读懂了过去,就读懂了未来!

      一、为了分析的更加精确,我们需要确定一个城市作为样本。

      哪个城市最能体现中国楼市的变化规律?

      杭州楼市是最值得大家研究的。

      为什么不是北上深?因为那里以及太成熟,对于全国来说不具代表性。

      为什么不是其它二三线城市?那么资本太不活跃,也不能反映出总体规律。

      杭州一方面是新型经济的代表,另一方面还处于高速发展中,杭州民间资本和新兴产业都相对适中,其楼市的市场化程度最高,也最接近真实的市场!

      杭州楼市,是中国楼市最佳样本!

      过去10年,杭州楼市总共经历了三次暴跌,三次暴涨。

     上涨的时候,其房价曾一度超过北京和上海,下跌的时候,跌幅甚至和当年海南、鄂尔多斯崩盘一致。
     正是这些暴涨和暴跌,才能给我们带来更深刻的启示!
     下面我们就以杭州楼市最近10年(2009——2019)的变化为例,来看看节点是怎么产生并原形毕露的:

 

      2008年,美国次贷危机引发了全球性的经济危机,中国也受到了很大的影响,而且那一年发生了汶川地震,当时大家都在期待岁月静好,关注的重点都不在投资上,所以当年的杭州楼市还是非常平静的。
      当然,多年之后我们才发现:这一年就是过去十年来第一个绝佳买房机会……
      2009年,全球经济开始复苏,一切又再出发,人们的投资意识被唤醒。风平浪静之后,江湖正在酝酿一场腥风血雨。

       这一年,杭州楼市异常火爆,大量温州人开始冲入杭州炒房子,房价直线飙升,不少楼盘的价格基本翻了一番;月成交量历史性突破万套、土地市场地王频出。

       2010年杭州房价继续大幅上行,这一年对杭州来说是无比荣耀的一年,为什么呢?来看一下当年全国房价的排行吧:

       这年杭州的房价竟然全国第一,一举超越北京上海等一线城市!

       就在这一年,政府忽然出手了,当年4月开始推出了房地产史上周期最长、最严厉的调控。10月开始限购和限贷:任何家庭,均只能再购入一套住房;停止购房补贴政策,并三套房暂停发放贷款。

       然而这一年房价还在攀升,地王也在继续诞生……

       二、2011年一开始,政策开始加码,杭州马上将二套房首付比例提至60%,第二个月限购开始升级,三类人群暂停购房。

       结果这一年,房子成交量发生了明显下滑,降幅50%;但是当年的房价并没有出现大幅下跌。

       到了2012年,调控效果终于开始显现:打折降价现象频频出现,有大桥西板块的某楼盘号称龙年首降,就连滨江的某楼盘也由22000调至17000。

       随后降价潮开始,成交也开始上涨,现在看看当时就是前面十年中的第二个最佳买房时机,当时的房子放到现在来看,都已经获得了7到8倍的增值。

       但越是这样,大家越不去买房,因为人们买涨不买跌。
       这时调控并没有放松,直到了2013年11月,杭州将二套房首付比例提至70%。

       这时房价依然还在下滑,但是这时大家都对房子失去了兴趣,认为房地产的辉煌已过,很多人坚持认为房地产就此歇火了,都在唱衰房地产……
       很快,情形开始发生了变化……

       到了2014年7月,政府开始解除限购,主城区140平方米以上住房限购;到了8月,主城区140平方米以下住房解除限购。到了9月,央行也放宽了政策,对第二套住房按照首套房贷政策执行。

       但这并没有引发大家购房的积极性,当时人们几乎已经不再谈论房子。
       到了2015年3月,政策继续放宽:二套房个贷首付比例降至4成,购买2年以上普通住房销售免征营业税,随后央行五次降息、降准……
       由于政策的接连刺激,结果2015年,杭州楼市成交超过了过去几年,但房价并没有发生太大的变化……
       此时市场依然有大量库存,怎么办?

       三、2015年年底,中央经济工作会议召开之后,有一个词特别的火——去库存
       其实就是号召大家去买房子啊!然而当时最流行的是创业,是“大众创业,万众创新”……很多人奔赴在创业的最前线。而且当时股票也在大涨(股灾之前),大家每天谈论的都是股市……

       慢慢的,当时各地房子的库存量大得惊人,一些城市的去库存周期甚至达到100个月。
       于是到了2016年2月,政策再度放宽,首套房首付降至25%,并可向下浮动5个百分点;二套房首付比例也从原先的4成降至3成。20天后,国家又大幅下调房地产交易环节契税和营业税……

       现在来看,去库存这个词的提出,就是下一轮楼市火爆的起点,当时就是过去十年里第三个最佳买房机会!

       从2016年开始,市场一下子活跃起来了,最先出现微妙变化的是杭州,然后深圳、上海更是领涨全国,紧接着出现了楼市“四小龙” :苏州、南京、厦门、合肥!
      大家这时才发现新一轮房价牛市到来了,于是很多人趋之若鹜,开始去抢房子,同时房价也迅速飙升,这一年很多楼盘几乎翻了一倍。
      这一下,大家又开始对房子充满兴趣了,房子从无人问津到趋之若胡,但是在这种情况下,杭州又开始出台调控政策了:
      2016年9月19日:暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房;27日:土地溢价超100%,出让金一个月内付清;溢价超120%,必须现房销售;28日:二套房贷最低首付比例提高至5成。

      但是,此时这些政策根本压不住大家购房的热情,尤其在杭州必须要托关系全款才能买到房子。

      当时的楼市有多火?”手握800万,我却买不到一套房“,”身价上千万的富豪,却只能蹲在售楼部的角落“等待,这些奇葩的新闻频出……

      四、到了2016年底,同样是中央经济工作会议,中央又说了一句话,“房子是用来住的,不是用来炒的”。
      到了2017年,各地相继出台了极其严厉的调控政策,比如“限购+限贷+限售”。但即便是这样,也没有控制住房产的火爆,几乎所有的楼盘都要全款+托关系才能买到房子。
      结果到了2018年3月,杭州出台了买房摇号政策,随后那些被限价的楼盘出现了万人摇的现象,很多楼盘摇中的几率不足个位数。
      一直到2018年上半年,杭州的房子一直都非常抢手,直到下半年杭州的楼市才开始出现微妙变化,大家买房的热情迅速降温……
      很快的,杭州很多楼盘不需要摇号了,无论是二手房还是新房,骑成交量出现了大幅回落,与此相对应的是,很多二手房也开始降价。
      与此同时,2018年年底,很多地方开始放宽购房政策了,并针对大学生/研究生等敞开大门,掀起了抢人才大战!

      结果,到了2019年一开始,市场似乎又出现了微妙的变化,今年3月以来杭州很多限价楼盘又出现了万人摇号的局面,另一方面,一些楼盘开始酝酿涨价,二手房也有触底反弹的味道!

       杭州申花的一楼盘2018年年底的售价还是49000万/每平方,结果2019年3月一开年就猛涨了5000元/每平方!

       如果仔细观摩这个阶段,就会发现楼市似乎又开始酝酿下一轮的上涨!

       不仅杭州,深圳的楼市又开始摩拳擦掌了,这一次和16年那一波上涨的情况很相似,依然是深圳和杭州冲在了最前沿。

       我们终于发现,其实2018年年底楼市最冷静的时候,恰恰又是一个好的购房时机!

       回顾楼市10年,这四波最好的购房机会分别是:09年,12年,15年,18年!

       三年一次,节奏非常稳定!

       而眼下,也就是2019年的上半年,依然还是购房的好时机。
       然后楼市又会继续演绎那个循环:房子再掀次起一波涨幅,然后再又一轮眼里调控之下,再次冷却,直到出现无人问津的局面之后,一定会再回到2012或者2015年的那种情况,政府通过政策刺激,重新燃起大家购房的热情,然后再进入下一个新的周期……
      六、我们可以发现:房价的一个周期分为四个阶段:
      1:市场的积极会导致政策的消极;
      2:政策的消极又导致市场的消极;
      3:市场的消极再导致政策的积极;
      4:政策的积极再导致市场的积极;
      就这样周而复始,生生不息,如下图:

      但是,上面这个图并不是最精确的,因为中国房价整体上应该是迂回增长的,它更接近下面这个图:

      每涨一段时间都会下落一点,然后再大涨,但是大势是保持上涨。

      所以,这里依然有低谷抄底和高峰接盘,你一定要瞄准了时间节点,在低谷时期出手,千万不要做高位时期的接盘侠!
      关键问题来了:如何抓住市场变化的节点呢?
      节点的出现和政府的调节有很大关系,节点一定是紧随着政策出台之后的那么一点点。
      这个具体的“一点点”究竟是多少,那就是长期收看新闻联播和关注国家动向之后形成的一种敏感度,只可意会不可言传。
比如你在新闻上看到二套房贷的认定标准放宽、二套房首付比例降低,甚至房贷利率也出现折扣的时候,往往就是拐点显现的时候。
      学会根据政策调节找准市场“节点”,我们需要铭记两点:
      1. 政策的出台往往是迟于市场的。就是说只有当市场反映出问题的时候,政策才会出台。
      2. 政策的调控往往是过犹不及的。就是说政府只要出手调节,往往出手都是比较重的,会把市场从一种局面迅速引向另外一种局面。
      当房市过于萧条时,国家可以通过降息降准、减缓推地节奏、限购宽松,甚至通过减税、买房落户等各种优惠政策把楼市刺激上去。
      当房市过热,又可以通过限购升级、增多土地供应量、学区房的含金量、提高利率等各种政策工具把楼市的流动性瞬间冻结,使房地产市场的流动性暂时趋缓。
      如果你能拿捏住这两个规律的微妙逻辑,基本上不会错过任何一个投资的机会。

      六、如果通俗一点概括:关于买房只要记住一句话,就永远都不会出错,这句话傻瓜都能立刻学会并应用。那就是:国家让你买你就买,国家让你不买你就不买。
      因为国家要保证经济平稳的运行,会宏观调控经济的允许,当市场过热、大家不顾一切的去买房的时候,国家为了稳住经济环境,一定会出台打压政策打压房价,这个时候抢房的人一定都是接盘的。
      而当房产市场萧条、大家都不再去买房的时候,国家为了刺激经济发展、一定会出台政策支持大家去买房。这个时候去买房,一定是低谷时期进入的,是抄底时期。大家越不想买,你越要出手,这才是真正的买房好时机。
      房市其实也是中国经济的缩影,看似非常复杂,其实就是一个政策市场而已,其它行业也符合这个变化逻辑。

      其实,所有的投资要诀都是一样的:当别人恐惧时你要贪婪,当别人贪婪时你要恐惧。股票就是低点买进高点抛,低点时一般人恐惧不敢买,你就要买进;高点时大家太贪婪想不想抛,你就要先跑。
      投资秘诀如果再用一句话概况,那就是:响应国家号召,为人民服务。这句话看似近乎愚蠢,但大道至简,真正能做到人实在太少,因为绝大多数人都在追逐私利,如潮水般是跟市场而动,于是只能成为接盘者,而逆行者永远都是孤单的前行。

      总结一下买房的规律和秘诀:
     
1:既然房子成了一种金融产品,就必然会又涨有跌。而且房价的大趋势不再受供需决定,而是受社会的财富总量决定,只要你看好中国经济,就应该看好中国房市。
      2:房子和人一样,也讲究“价不配位,必有灾殃”。买一个城市的房子,其实就是买一个城市的股票;根据价值规律,一切价值都会均值回归,所有的泡沫最后必然都会被打回原形。
      3:当大家买房热情不在,成交量急剧下滑,你就要摩拳擦掌;当楼市政策开始利好楼市时,你可以开始做准备了;当价格明显下降,但成交量急速上升时,你可以出手了。

      4:别人不要的东西你拿来,别人想要的东西你就给予。众生之所求,正是你所舍。看起来是一种施舍和慈善,却也是世界上最高境界的投资,是大我。
      5:一切资产都是身外之物,你在投资过程中形成的格局才是自己的。
我又联想到了中国商圣范蠡的“旱则资舟,水则资车”的逆周期商业思想:在涝的季节,就要开始准备旱天的时候所用的车;在旱季就要准备有水的时候用的舟了。
       在抽丝剥茧、洞察大众行为之后,要逆人性而动、逆大环境而动、逆大多数人而动,只有这样才能成为极少的高人。
       投资也好,买房也好,表面上是和政策相博弈,其实是跟自己相博弈。“华尔街教父”本杰明说过:“投资中的最大敌人,其实是你自己。”
       最强的对手一定是你自己。一旦你战胜了自己,别人胆怯时你勇敢,别人贪婪时你奉献,你就真正无敌了。

                                                                                        来源:水木然

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