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重磅 ︳别了,土地出让金

发布时间:2021年06月07日     浏览次数:101次

   6月4日,财政部等四部门发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》(以下简称《通知》)。
  《通知》指出,将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入,全部划转给税务部门负责征收。

   自2021年7月1日起,选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省(自治区、直辖市、计划单列市)以省(区、市)为单位开展征管职责划转试点,探索完善征缴流程、职责分工等,为全面推开划转工作积累经验。暂未开展征管划转试点地区要积极做好四项政府非税收入征收划转准备工作,自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。
   简单说,土地出让金制度寿终正寝

   土地出让金制度,是中国房地产行业繁荣20多年的一个政策基石。

   1987年下半年,深圳特区率先开展土地使用权有偿出让和转让的试点,做法是国家出让土地使用权及允许土地使用权抵押。

   随后,1988年福州、海口、广州、厦门、上海、天津等城市也相继进行了这方面的试点。

   众所周知,中国的财政是“四本账”,按收入规模排列:一般公共预算>政府性基金预算>全国社会保险基金预算>国有资本经营预算。其中,一般公共预算主要是靠税收贡献的,比如增值税、企业所得税、消费税和个人所得税,近5年税收平均占比达到83%,非税收入占17%,很大程度上需要用转移支付等手段来统筹各地发展。

   而政府性基金收入,主要由国有土地使用权出让收入组成,在2019年,卖地收入占比达到了85.8%,根据申万宏源研究所的数据,在2020上半年,这个比例已经达到了89%。

   由于土地出让金归地方支配,建立在它基础上,地方政府获得了“经营城市”的动力、财力。

   令世界瞩目的中国城镇化速度,其核心驱动力,就是由此而来。

   但土地财政,也逐渐产生“成瘾性”。尤其是一些二三四线城市,其发展几乎已经离不开房地产市场的增长。

   地方债务的无序扩张,各类城投公司的底层资产,都是土地。

   那么,把土地出让金划转税务部门征收,是为什么?

   这要从一个文件说起。去年9月份,中办、国办印发了《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》(以下简称《意见》)。

   《意见》明确,从“十四五”第一年开始,各省(区、市)要分年度稳步提高土地出让收入用于农业农村的比例;到“十四五”期末,以省(区、市)为单位核算,土地出让收益用于农业农村的比例要达到50%以上。

   那么,现在土地出让金中,往农村投入多少?

   2013-2018年,全国土地出让金是28万亿,往农村投了1.85万亿,只占土地出让收入的6.6%。

   高层显然也看到了这个问题,2018年9月的《乡村振兴纲要》、2019年2月的1号文件、2019年6月的乡村振兴意见,都提及了“提高土地出让收入用于农业农村的比例”。

   以前用于农村的支出太少,以后不但要提高,还要提高、再提高!

   划转之后,转移支付,专款专用,地方再想举债扩张就难了。
   土地出让金划转,也体现出房地产调控的“顶层设计”正在出现雏形。

   以往地方利益和中央的房地产调控之间,其实始终有着隐形的博弈,毕竟土地财政命脉所系,经营城市、提升地价、确保房地产繁荣,是一种本能。

   土地供应两集中,迈出了第一步。出让金改税务征收,是第二步。

   未来,地方在房地产行业的话语权重,将越来越低,房地产调控全国一盘棋的局面逐渐形成。

   而房产税,也由此带来了更多的想象:更多土地出让金收入转移支付给农村,那要想维持城市发展速度,势必要开辟新的增收渠道。

目前,一般公共预算收入中,还是间接税(增值税、消费税)为主的税制,为了给企业减负,更合理的给各个城市增加收入,房产税、遗产税等直接税占比一定会提高。

   从动作的速度和力度看,这一天不会遥远。

 

                                                来源:胡Sir地产