近年来，培育和发展住房租赁市场成为促进新型城镇化、解决新市民住房问题的重要途径。今年的政府工作报告指出，要促进区域协调发展，提高新型城镇化质量。同时提出要更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系。在这一背景下，培育和发展住房租赁市场的意义更加突出。
早在2017年7月，住房和城乡建设部等九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市开展住房租赁试点工作。在近两年时间里，各个试点城市积极探索，取得了明显成效。
以厦门为例，在推进住房租赁试点过程中，厦门以打造“高素质、高颜值”宜居之城为目标，以“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”为抓手，围绕创新服务管理体制机制、培育市场主体、加大市场供应、强化平台建设、完善配套政策等试点内容，有力推进了厦门市住房租赁市场快速发展。
稳步推进试点工作
5月15日，厦门市住房保障和房屋管理局召开“大力培育和发展厦门市住房租赁市场”专题新闻发布会，从工作机制、市场主体培育、住房租赁房源拓展、住房租赁平台运营、住房租赁政策监管扶持等方面进行了系统总结。作为12个开展住房租赁试点工作的城市之一，厦门的试点经验具有重要参考价值。
在租赁住房供给方面，一是从源头上加大土地供应，将租赁住房用地供应纳入全市整体土地供应计划。同时，探索利用农村集体预留发展用地，在重点产业聚集区和功能区、岛外新城及其他租赁住房需求强烈的区域，集体经济组织可自愿选择利用农村集体预留发展用地指标建设集体租赁住房，土地所有权性质为集体建设用地，属于集体资产，租金收益归村集体权益村民共享。
积极盘活存量房屋。支持将暂无安置需求的安置房、国有收储土地上的空置房屋、可供租赁的零星直管公房等存量房屋，交由专业化国有房屋租赁企业统一管理、运营。截至今年2月，厦门全市共整理出暂无安置需求和各类闲置房屋4500多套（间），有的已交由国有机构运营，有的正在推进之中。
修建政府投融资的公共租赁房。截至2019年4月，市级公共租赁住房运营企业安居集团已开展53个批次，解决1.1万名职工的居住问题。目前在建公共租赁住房项目12个，共2.77万套（间）。此外，8个项目正在抓紧推进前期工作，可提供公共租赁住房约2.2万套（间）。
加大园区配套租赁公寓建设。2018年厦门专门出台了《产业园区公共租赁住房建设管理工作实施意见》，规范产业园区公共租赁住房建设、运营、管理，支持各园区配套租赁公寓建设。
目前厦门共有租赁住房约175万套（间），全市租房人数约200万，供需基本平衡，供应量略大于需求。市场主体培育上基本形成专业运营企业与传统的“二房东”共存，“高中低并举、大中小共存”的多元市场主体格局。全市住房租赁市场租金上，从试点工作以来总体趋稳，年平均涨跌幅控制在5%左右。
搭建系统平台是培育和发展住房租赁市场的重要内容。截至2019年5月13日，厦门住房租赁系统平台系统的浏览量已经超过129.56万人次，房源曾发布总数达25.67万套（间），目前发布状态中的房源63615间。
“我们的系统特色是全过程监管、全方位验真核验、一站式服务、实时备案（提供线上及集中成批备案便利）、全覆盖评级、大数据分析与共享。在房源实时更新上，我们为房产之窗、各大长租公寓提供了数据接口，批量对接房源信息，实时对外发布房源。”相关负责人表示，个人还可以在系统上直接发布出租房源。
在线签约成功后，租赁双方可在系统内实时进行住房租赁合同登记备案，并可以查询相关备案信息。同时系统已提供在线水、电、燃气、有线电视等生活缴费服务，后续待与相关部门对接完成后，还可以提供公积金提取、居住证办理、积分入学，并提供金融企业增值服务。
总结可推广的试点经验
经过探索，当地逐步形成了有借鉴意义的试点经验，为完善住房租赁市场体系提供了新思路。
加大扶持是培育和发展住房租赁市场的重要手段。2017年底，厦门颁布《厦门市租赁住房用地公开出让实施意见》，调整租赁住房用地出让起始价。2018年9月，颁布《厦门市促进住房租赁企业发展财政扶持资金管理办法》，从增量奖励、经营奖励两个方面给予财政资金扶持。符合条件的住房租赁企业，税负将由原来的6～12％下降到5％以下，大幅度降低了企业运营成本，有利于优质住房租赁企业做大做强。同时，完善政策保障，研究出台了一系列政策性、示范性文件，如《关于加强培育和发展住房租赁市场的若干意见》等。
在加大公积金支持方面，2018年６月起，租住商品房的职工每人每次提取金额上限由原有的1800元/季提高到3000元/季。截至2019年4月底，全市累计提取住房公积金支付房租58.76万人次，总金额12.52亿元，有力地支持职工的租房消费需求。
在完善公共服务方面。当地完善住房租赁户籍管理、卫计和社会保障政策，符合条件的承租人可按政策办理户口登记和迁移手续，免费享受健康建档、卫生保健、传染病防控等基本公共卫生服务，加大住房租赁教育保障，以及享有基本养老、医疗、失业、工伤、生育等各项社保待遇。此外，大力推进“金融+”。鼓励金融机构按照依法合规原则，向从事租赁住房建设及经营企业提供金融支持，向符合条件的租赁住房出租人、承租人提供融资支持和金融服务。
培育和发展住房租赁市场，离不开专业化、机构化住房租赁企业，构建多元化市场力量。厦门鼓励国有企业“带头引领”。目前当地有14家住房租赁国有企业，占全区市市场主体的38%，拥有房源近9万套，占全市长租公寓的总房源的60%。同时，当地注重吸引知名房企“抢滩进驻”，先后吸引了龙湖冠寓、世联红璞公寓、魔方公寓、万科泊寓、碧桂园的“碧家国际社区”等一批全国知名品牌入驻厦门。当地推动房地产关联行业企业“转型参与”，也取得了一定效果。
除了增加租赁供给，做好管理服务、形成常态化监管体系同样重要。系统引入了投诉建议和信用管理机制，加强对租房全过程的监管，保障租赁双方的合法权益。在信用管理方面，系统采用信用分值、信用等级制及信用黑名单惩戒相结合的方式，加强信用监管。同时还引用了黑名单制度，对信用分低于200分的将列入信用黑名单，在一定时间内限制对其在“住房租赁交易服务系统”中的相关权限。
补齐租赁住房短板
根据2018年底召开的全国住房和城乡建设工作会议，“以解决新市民住房问题为主要出发点，补齐租赁住房短板”是2019年的重点工作之一。但当前，市场供应主体发育不充分、市场秩序不规范、法规制度不完善等问题仍较为突出。尤其在人口净流入量大的城市，住房租赁市场租赁房源总量不足、政策支持体系有待进一步完善等问题仍然较突出。
如何补齐租赁住房短板？发展住房租赁市场既要加快筹集房源又要防控金融风险保证行业平稳运行，因此如何平衡重资产和轻资产两种发展模式非常重要。据介绍，目前厦门租赁企业的重资产运营主要集中在国有企业，以及部分由原开发商转型的企业。目前国有企业以重资产运营为主，总共有三万余套（间）为持有产权的租赁用房，占重资产运营比约为20%，也有一部分市场化轻资产。
“我们正在积极探索资产证券化，把资产折合成资本，进行融资，降低机构运营成本，让企业轻装上阵，解决房企融资难问题。”相关负责人表示。
房屋租赁管理工作也是行业痛点之一。据介绍，厦门房屋租赁管理工作基础较薄弱，仅住房保障和房屋管理局设立了“房屋交易租赁处”、厦门市房屋事务中心增设“租赁管理科”，各区、街（镇）、社区都没有职能相对集中的管理机构，也无专职人员和配套制度，基层房屋租赁管理中的信息采集、报送、巡查、备案、服务均缺乏必要依托。
“接下来，我市打算在现有房屋管理、公安综治信息系统和网格化管理资源的基础上，打造一支精干、高效规模在200人左右的住房租赁网格员队伍。构建一个覆盖全市、条块结合、分级管理、职责明确、科学高效的住房租赁监管服务网格管理体系，为我市住房租赁登记备案、信息采集共享等住房租赁监管服务工作提供基础保障。”该负责人表示。
来源：中国建设报
