资 阳 地 建 信 息
第8期
资阳市地产建筑商会秘书处主办 2015年3月26日
《2015房地产走势与对策》大家谈
系列信息之三：
按：郑总是四川省立翔（集团）有限公司董事长，同时他还是中国企业家联合会副主席、世界郑氏企业家总商会监事长、北京大学四川企业家俱乐部副理事长，他曾随国家主席习近平出访俄罗斯，他为人低调、做事厚道，思维敏捷、见多识广。现将他在本会第一届第二次会员大会上的演讲全文转发，请学习宣传、决策参考。
房地产走势与对策
各位领导、各位嘉宾、女士们、先生们：
下午好！
很高兴和大家一起出席我们资阳市地产建筑商会一年度理事大会。
一、房地产业基本概况：
我国正在向现代化高速迈进，正在爬坡阶段，现代化建设远未完成。现代化有个显著标志就是城镇化（发达国家为70-80%，全国是52%，我们四川资阳是38%，远远低于全国平均水平。）发展的空间还很大。我前几天与任志强、任大炮（中国房地产业大佬级人物），吃饭、交谈中他说房地产还需发展十年才能达到现代化国家的基本要求。我们在坐可能有2、3、4套房子。但我们很多老百姓没有像样的房子呀。每年结婚的、旧房子换新房子、窄房子换宽房子、农村进城的、乡镇到城市的很多很多是刚需，也有一部分改善型需求。别人说，存在就合理，政府去打压干什么？应由市场说了算。我们是市场经济型国家，一旦现代化建设完成后，像现阶段发达国家，他们的住宅、道路、下水道等基础设施全部建成了的。现在的欧洲国家的工程公司，房地产开发公司，直接叫你破产，房子根本卖不出去。中国再过十年，房子也会卖不出去。
房地产行业在一个国家或地区的社会经济活动中，始终扮演者重要角色。它不仅是国民经济的基础性产业，也是国民经济的先导性产业，更是国民经济的支柱性产业。房地产业能为人类生产生活活动提供空间，满足社会经济发展对生产生活空间的需求，持续的贡献于国民经济增长并在特定的经济环境条件下被作为带动经济增长的发动机，是企业、家庭积累财富的重要手段，为社会提供了大量的就业机会，特别是农民工的就业，房地产、建筑约占40%的比重。有人说要把文化产业发展成为支柱性产业。如电影业200-300亿/年产值，哪里能与建筑、房地产7-8万亿产值可比。
二、房地产业面临的问题
长期以来，我国主流媒体在对房地产妖魔化，普遍存在两种谬论。一种说法是中国房地产业绑架了国民经济，一种说法是中国房地产业给国家金融业带来了巨大风险，影响了我国经济的安全运行。实际是有些地方政府是“一房多吃”：一吃土地出让金，二吃土地增值税，三吃企业所得税，四吃转让住房所得20%的个税，五吃房地产税，六吃遗产税（见11月12日人民日报）。政府和金融机构所得占房地产销售额的75%以上，土地出让金占房屋销售额的约40%。房屋也是一种商品，一个再简单不过的常识。政府向一个商品多次征收税费，不管在哪个环节，其结果必然会促使该商品涨价。政府又想抑制房价，又想从房地产市场获得更多收入，世上哪有两全其美的好事，老百姓哪负担得起……
根据以上所述，真实情况是房地产业是我国国民经济的支柱产业，与它直接相关行业77个，间接关联行业200多个，对国家的GDP和财政税收的贡献率特别大。中国房地产业给国家金融业总体带来的不是巨大产业风险，而是更多的机遇和贡献。我国房地产土地增值税、土地占用税、契税、房产税、城镇土地使用税、房地产营业税、所得税、房屋转让税费等占国家全年税收收入的约40%，有的地方财政超过50%。可见，房地产业发挥了多么大的稳定作用。
房地产行业在国民经济中扮演重要的角色，“衣食住行”中的“住”，在人们生活中始终占据着重大的比重。
全国工商联房地产商会副会长毛大庆（万科执行总经理）表示，中国房地产业需求量很大，再加上还有大量人口的城市化落地问题需要解决，说房地产行业还有8年到10年的大量需求，一点都不为过。房地产行业存在行业和市场“错配现象”，具体表现为三个方面。第一个错配：土地财政。“这是最简单的、不动脑子的发展方式“，城市化率已经达到50%多了，但是户籍人口才30%多，中间差的都不知道是什么人。第二个错配：土地价格飞涨，地王频生，实际上这个问题只出现在很少量的城市。过去说70个城市调控房地产，实际上真正有问题的恐怕也就10来个城市，甚至今天只剩下个位数的几个城市。第三个不匹配：房子盖得很快，但实际上没有制造出真正有能力消费的人口。老百姓兜里的财富，并没有真正跟地价的增长、房价增长一样鼓起来。
现在反腐败，我们坚决支持，这里先表明政治态度。我们是政协委员，要说实话、真话。但反腐败我们老百姓没有得到实惠；公务员队伍该发的不敢发，前期发了的又要退；资阳的农业产业化企业80-90%破产；④工业企业50%要破产；⑤我们的三产业：如餐馆、宾馆、副食糖酒到经营服装都在亏。
习近平主席说：“人民群众美好愿望就是我们奋斗的目标”。我们请求、恳求我们地方政府领导要拿出现在新常态的切实可行救助措施，为我们老百姓、企业谋利益。别人说：前期到现在我们纪委、检察院忙不过来，反腐“永远在路上”，我们坚决赞同。现在是公安厅、经侦局忙不过来。下一步就是刑警队忙不过来。社会问题也要出来，也要威胁我们政权根基呀……（如政府欠工程款问题……）希望市委政府拿出可行的办法和措施，切实改变现在各行各业不景气局面。
三、民企融资“既贵又难”
前几天，全国300多名民营企业家在山东济南出席全国工商联十一届三次执委会时，普遍表示“日子难过”。当前紧绷的资金链、居高不下的税负给企业带来前所未有的生存压力，许多民企尤其是中小企业经营难以为继，生存举步维艰。需求不振、高成本、高税负与当前的民企生死攸关。
民企用钱“既贵又难”，目前，我国银行贷款实行的是“还旧贷新”，民企是“短贷长投”，也就是企业要将原来借款还清之后，才能再贷新款。四川省工商联副主席陈陆文说：“企业都死掉了，还怎么去创新，首先要保证民企活命”。本身经营状况还比较好的民企，有产品、有市场、有销路，结果资金链断裂，犹如“釜底抽薪”带来了致命一击。
全国工商联副主席何俊明说，银行等金融机构对贷款资金的“雁过拔毛”，导致了实体经济用钱“既贵又难”。而国有企业有可以充分利用的行政资源，一些大型的民营企业有着良好的政商关系，但民营中小企业是实体经济脆弱的板块，因此受影响最大，一些中小企业不得不向民间高息借款渡过难关，一些无法维持下去的企业老板只能“跑路”。
我们建议，引导银行等金融机构创新金融产品和服务，加大对民企尤其是中小企业的信贷投放力度，确保金融机构对中小企业贷款的平均增长速度不能低于整个银行业的贷款平均增长速度，所有商业银行要设立专门为中小企业服务的专营性机构，并实行独立核算，独立审批。
四、高税负、高成本压力把民企逼上“绝路”
有些企业税负超过30％，员工的“五险一金”占到了成本的40％至50％。据有关研究部门测算统计，从税收上看，主要包括增值税、营业税、所得税等，渗透到企业的每一个环节。在收费上主要包括教育费附加、水资源费、社会保险费等，据估算，通常交1元税，就要交0.5元至0.7元的费。
目前中小企业的实际税负已超过30％，一些企业反映一半利润要用来交税费。一般企业每年的利润增长空间仅有5％，但是财务成本以20％递增。特别是中小微型企业甚至处于亏损状况仍要纳税缴费，而且逐年增加，高税费已成为民企发展的第一羁绊。
全国工商联副主席何俊明指出，融资难，企业可以缩小经营规模，融资成本高企业利润低一些，但可能有获得更大利润的资本和机会。而高税费是从企业收入、利润中直接增加企业生产成本，直接掠走企业经营成果，而对企业没有一点帮助。3月18日，李克强总理主持召开国务院常务会议要求做好：“税费减免新举措”。中小微型企业是吸纳就业的主力军和纳税的主要力量。如果中小企业被高税负压垮，那么，不但税收税源被彻底切断，而且将失去更多就业岗位和就业机会，增加社会的不稳定因素。
当前，越是中小企业，所承受的税负越重。目前的税制不仅没有起到公平化的作用，反而加剧了不公平，从而放大了税负痛苦。民企遭遇很多不公平对待，不能平等使用生产要素和公平参与市场竞争，有时要面临滥用自由裁量权、钓鱼执法等问题。政府和企业本来是“鱼水关系”，有些地方却变成了“水煮鱼”的关系。此外，在政府的公信力方面，“新官不理旧账”和不作为现象也一直存在。当前高压反腐背景下，政府“为官不为”作风严重，“门好进，脸好看，但是不办事”。
五、房地产业的春天也正在来临
今年全国“人代会”、“政协会”，李克强总理的政府工作报告中提出“支持居民自住和改善性住房需求”，将“稳定住房消费”。前几天（3月20日），济南、广州重新认定“首套房标准”：90㎡以下首付2成，90㎡以上3成；二套房首付5成。而即使手里有一套，只要还清贷款再买房时也算首套，首付30%。这个月或下个月银行肯定还要降准、降息。
上星期五（3月20日)（今天是3月23日，星期一），全国首个省级救市文件出台。福建省《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》，个人购买首套房、首改房（含一手房和二手房），不论其面积大小，均可享受首套房有关优惠政策。预计马上有10个以上省市发布类似政策；央行马上降准、降息；各地方政府将发布购房补贴（实际资阳市政府已提前做了，前段时间房交会首套房政府奖现金7000元）……预计今年下半年房地产业有好转。
六、房地产业新常态下的对策
著名经济学家厉以宁（李克强总理博士生导师）3月4日在政协讨论会上说，“中国经济增长中，房地产业的作用不可低估。没有房地产带动，经济增长拉力不够。如果说经济发展中有一个大机车在前面跑，那就是房地产。不要谈到房地产就说泡沫，今天仍然要振兴房地产。”
在楼市新常态下：
建议一：各新闻媒体要做好舆论的正确引导，加大房地产市场信息的宣传力度，传递正确的市场信息，引导科学的消费投资观念，要采取多种形式，加强对有关政策的解释、宣传工作，使广大居民正确理解国家和省里各项有关政策，促进房地产市场健康发展。特别是近期，可以说是购房的黄金时期，各新闻单位要配合好房地产管理部门和房地产开发商，做好房地产业的宣传。
建议二：提高服务环境质量：在提高城市规划水平，优化城市环境，改善人文环境的基础上，建立市场预警预报机制，加强房地产市场监测。建立房地产市场供求、结构、价格涨幅和空置状况的预警体系，通过信息的全面采集和数据分析来加强房地产市场监测，准确判断我市房地产运行状态和发展趋势，及时发现市场运行中存在的问题，并有针对性地分类提出调控对策，促进房地产市场健康稳定发展。
建议三：房地产企业要抢抓机遇实现更大的抱负。1.抓质量。要尽可能满足居民的质量综合需求，在规划设计质量方面，要能体现可持继发展和以人为本的思想，有一定的超前性和可变性，即能满足当前需要，又为未来发展留有充分余地。2.抓品牌。树品牌、创名牌是房地产一项长期、艰巨、复杂的系统工程，要有科学的战略方案，遵循一定的程序，一定的方法来进行。3.抓服务。完善的售后服务、良好的物业管理是非常重要的，特别是优质的、有成效的物业管理服务，是现代住宅小区的重要组成部分，是现代化城市的朝阳产业，房地产企业塑造住宅精品，除了抓好小区的规划、设施、施工外，最重要的还是塑造物业管理精品，将物业管理服务超越单纯的维修与维护，更强调了小区用户营造一种高品位的生活气氛，引导一种全新的生活方式。
建议四：取消对开发贷款的限制，允许向信用状况较好的开发企业提供贷款支持。
建议五：通过收购开发商存量小户型做保障房，帮助开发商度过难关。
建议六：允许缓交或分期缴纳开发涉及的基础设施配套费、人防费、大修理基金等建设规费。
建议七：实施购房入户政策。
建议八：取消外国人购买商品房的套数限制。
建议九：对商品房积压严重地方，减少商品房土地供应量。
预计：
“旧有的房地产生态会逐步被颠覆，首当其冲的便是房企。这个过程会持续好几年，5年之后50%以上的开发商都没了，10年之后，只会剩下15-20%。”
房地产行业的集中度和竞争可能在未来几年比过去十年更激烈，只有具备很强的专业能力、精细化的运营能力、投资能力、管理能力的精英企业，才能在下一轮的竞争中继续发展和扩张。
最后：再次对资阳市地产建筑商会理事会表示祝贺！对广大房地产企业经营者的辛勤工作表示衷心的感谢！你们为共和国现代化建设作出了巨大贡献！预祝大会取得圆满成功！
谢谢！
2015年3月23日
发：各会员单位。
送：市工商联（总商会），市住建（房管）局，市民政局
