资 阳 地 建 信 息
第 29 期
商会秘书处主办 2019年12月30日
按：本会副会长、审计咨询部长，晨越建设项目管理股份公司技术总监杜毅，在11月27日第3次轮值活动所作《公司治理与效能提升》专题演讲，认真负责、用心良苦，三个问题、娓娓道来，真金白银、全是干货。其专业性强、针对性大、指导性好，实属专家型盛宴分享。现予编发，有点长，很管用。
影响开发成本的建筑高度节点
建筑工程的造价成本随着建筑高度的增加而提高，而当建筑高度及层数增加时，单位建筑面积所分摊的土地费用及外部流通空间费用将有所降低，从而使建筑物的单位面积成本发生变化。如何平衡影响工程造价的建筑高度与被高度所影响土地分摊费用而造成变化的建筑物的单位面积成本呢？简言之，怎样的建筑高度是相对经济的，为什么我们常见到住宅建筑，多是33层、18层、6层…？
100米以上的建筑上我们称之为超高层建，我国对于超高层建筑没有特别明确的规范要求，但审查非常严格，往往要有很多专家研究决定,需要单独进行其结构、消防、施工等多方面的论证。
尤其是消防上的问题,屋顶停机平台,单独设避难层，对开发商来说经济价值不高，而且现在的消防云梯最高只能达到100米，超过100米的，在救火时云梯就不能第一时间到达，会延长施救的时间，所以100米以下的是一种消防设防，100以上就是另一种更高要求的设防，规定的设施更多，造价更高。从安全和成本的角度来考虑，100以上的对于投资人来说就不合算了。
建筑工程造价是随着层数增加而提高的。但是当建筑层数增加时，单位建筑面积所分摊的土地费用及外部流通空间费用将有所降低，从而使建筑物单位面积成本发生变化。其中多层住宅具有降低工程成本和使用费用以及节约用地以合理利用空间等优点。
众所周知，在多层建筑中层数越多越经济，即六层最经济。当住宅超过七层，就要增加电梯费用，需要较多的交通空间（过道、走廊要加宽）和补充设备（供水设备和供电设备等）。特别是高层住宅，要经受较强的风力荷载，需要提高结构强度，改变结构形式，从而使工程造价大幅度上升。对于地块成本较高的项目，为了降低单位内土地费用，提高建筑密度，中、高层住宅是比较经济的选择。
1）住宅建筑类型关键点
H＞27m:多层建筑；
27≤H ＜54m:二类高层住宅；
54m≤H:一类高层住宅；
2疏散口关键点
H≤27m：二个安全出口（面积＞650㎡+距离＞15m）；
H≤27m：一个安全出口（面积≤650㎡+距离≤15m）；
27m＜H≤54m：二个安全出口（面积＞650㎡+距离＞10m）；
27m＜H≤54m：一个安全出口（面积≤650㎡+距离≤10m）；
54m＜H：两个安全出口；
3从消防对楼梯间与电梯的关键点
6层：敞开楼梯*1
6+1层：敞开楼梯*1
7~9层：敞开楼梯+乙级防火户门*1（封闭楼梯间+普通户门）+无障碍电梯*
10~11层：敞开楼梯+乙级防火户门*1（封闭楼梯间+普通户门）+无障碍电梯*1+屋顶联通
12~18层：封闭楼梯*1+消防电梯*1+担架电梯*1+屋顶联通
19~32层：封闭楼梯*2（防烟）*1+消防电梯*1+担架电梯*1+屋顶联通
4外保温要求的关键点
无空腔外保温
H＞100m：A级保温材料；
27m＜H≤100m：B1级保温材料+外墙门窗耐火完整性；
0.5h+300mm防火隔离带+首层15mm防护层；
H≤27m：B2级保温材料；
有空腔建筑外保温
H＞24m：A级保温材料；
H≤24m：B1级保温材料+300mm防火隔离带+首层15mm防护层；
5灭火救援设施—住宅建筑高度与灭火救援设施关键点
H≥27m：一个长边设置消防车道且长边为登高操作面；
H＞33m：应设消防电梯+首层直通室外或经过长度不大于30m的通道通向室外+使用面积6㎡的前室且短边≥2.4m且乙级防火门且无其他门窗洞口；
27m＜H≤50m：间隔30m布置消防车登高操作场地；
6人防面积计算关键点
人防面积计算规则：依据：《中华人民共和国人民防空法》第九条规定。
新建10层（含）以上或者基础埋深3米（含）以上的民用建筑，按照地面首层建筑面积修建6级（含）以上防空地下室；
新建除第一项规定和居民住宅以外的其他民用建筑，地面总建筑面积在2000平方米以上的，按照地面建筑面积的2-5％修建6级（含）以上防空地下室；
7从抗震等级关键点
人防面积计算规则：依据：《中华人民共和国人民防空法》第九条规定。
房屋适用高度应比本规程表3．3．1—1规定的剪力墙结构的最大适用高度适当降低，7度、8度(0.2g)和8度(0.3g)时分别不应大于100m、80m和60m。
8结构基础形式关键点
就桩基而论桩间距有个最低要求，其临界层数为7层、12层。
7层以下桩间距为一个标准；
7至12层桩间距为一个标准；
所以在同一标准范围内应选择接近临界点高度的层数。
9避难层关键点
《建筑设计防火规范》要求，高度大于100米的住宅建筑也需设置避难层，此前只有超过100米的高层公共建筑需建避难层。
10预算定额中建筑物超高费及垂直运输费用关键点
其临界层数为6层、9层、12层、15层、18层等，即6层及以下适用一个费用标准，7-9层为一个费用标准，依此类推费用标准依次提高，所以应选择接近临界点高度的层数。
总 结
概括地讲，建筑物层数（高度）对造价的影响，因建筑类型、形式和结构不同而不同。理论上如果增加一个楼层不影响建筑物的结构形式，单位建筑面积的成本可能会降低。但是当建筑物超过一定层数时，结构形式就要改变，单位成本通常又会增加。建筑物越高，电梯及楼梯的造价将有提高趋势，建筑物的维修费用也将增加，但是采暖费用有可能下降。所以在项目总体规划允许高度范围内，项目决策人掌握降低开发成本的临界点是非常关键的。
影响建筑工程施工利润的问题思考
1无成本控制目标或干脆不执行
绝大部分亏损的项目部，根本没有成本控制的总目标，有的虽有但却没有严格执行，因而使项目部的成本处于失控状态。
某项目部在工程开工后，对工程进行了成本预测，并确定了分项工程成本、分类成本和工程总成本目标。待工程竣工时，除固定费用（包括上交的管理费、提取的定资产折旧费、大修费）等项目未超出测算的成本外，人工、材料、燃料、配件和项目部间接费等可变费用全部出现超支。
其中最主要的是材料和配件的超支，其实际成本比测算成本高出50%以上。即使考虑变更设计增加成本的因素，并将变更增加的预算费用全部计算为成本，其实际成本也比测算成本高出30%以上。
为什么固定费用可以控制，而可变费用却得不到控制？其问题就在于没有严格执行成本控制的总目标，分项工程成本和分类成本的控制没有落实，从而导致总成本超支。
2材料、构配件制度不全理
a、超额采购
在亏损的项目部中，购买材料、配件（以下简称为材料）无计划的现象比比皆是。如果是有经验的材料人员执行采购任务，则材料的采购数量还不至于超出太多，不会造成太大的损失和浪费。部分项目部特别是亏损项目部的材料人员毫无经验可谈，采购材料非常随意，超定额购买习以为常，采购数量的多少全在于项目长甚至是材料员，其结果必然是材料的积压、超支。
b、人为操纵价格
在材料采购阶段，价格偏高和部分材料的质量达不到标准，是工程项目亏损的又一个因素。
由于市场经济的发展，材料的价格千变万化，无论任何有经验的材料人员都难以掌握相对合理的价格信息，加上销售材料的单位（以下简称为销售商）利用回扣、好处费等吸引采购人员，从而使项目部难以购买到价格相对合理的材料，提高了工程项目的材料成本。如果个别采购人员有意舞弊，将材料价格故意提高从中牟利，则项目部的损失会更大。
另外由于一些企业信用等级的降低和现金周转的需要，使得销售商十分在意是否以现金购买材料，从而使现金与非现金购买材料的价格相差较大，最高时能相差10%以上。而项目部由于资金紧张，或者采购人员不会计算采购材料过程中的资金成本，最终购买了高价材料，从而增加了工程项目的成本。
c、质量不达标
再者由于部分采购人员对材料的质量标准知之甚少，购买了一些达不到质量标准的材料，使得实际消耗的材料数量增加，造成成本超支。
d、收发制度形同虚设
在材料验收、保管、出库阶段，一些项目部根本没有收发制度，材料采购人员购买的材料无人验收，更无实物账，因而就谈不上保管和出库；或者是虽有收发制度，但验收不及时、不认真，保管形同虚设，账物不相符，谁拿谁用，最后一笔账列销。
特别是砂石料、砖瓦等地材，有的项目部自始至终没有专门的部门进行管理，以购代耗；严重的甚至用虚假的材料发票报销，而根本没有购买材料。
e、不按定额发料
在材料消耗阶段，大部分亏损的项目部不按定额发料，施工人员要多少给多少，致使多发的材料不是被浪费扔在工地，就是被工地的人员偷偷卖掉，许多可以回收的废料更无人管理。如将工地剩余的钢材和钢模板擅自处理，并将收回的材料款私分。
3承包措施不配套
有的项目部，在承包方案中规定完成多少任务发多少工资，但对材料的消耗和设备的使用、维修没有明确要求，形成包工不包料、包盈不包亏，最后是任务完成了，但材料费超支了，设备的性能下降了，整个工程亏损了。
有的项目部虽然在承包方案中明确了单位工程量所包含的材料和机械费用，但材料价格比承包方案中的材料价格高，从而导致承包流产；有的项目部虽然承包方案合理，但计价不及时、或者不能按照承包方案进行兑现，使承包无法进行下去。
4分包工程存在漏洞
a、对劳务分包队伍，没有实行严格的定额发料制度，导致随意使用材料，造成材料超支；
b、对分包队伍施工的部分工序的工程量重复计价，导致多拨工程款；
c、对分包工程的价格非常随意，没有重新按照定额和预算标准进行计算，仅随便定一个提取管理费的比例就万事大吉，最终提取的管理费还不够补偿投标所开支的费用；
d、不考虑中标价格，把工程以高于中标价的价格分包出去（并不是中标价偏低的原因），形成巨额亏损；
e、大量使用分包队伍，导致超拨款、分包队伍欠款等现象不断发生；
f、挂靠多个外部单位，仅象征性地向收取一点管理费，最后挂靠单位一走了之，所有的善后费用（如工期、质量、挂靠单位以项目部的名义购买材料所欠的货款等）全部由被挂靠的项目部承担。
5严重的质量问题
亏损严重的项目部，几乎全部存在比较严重的质量问题，从而导致返工、修复、推倒重来等重复施工的现象发生。这些现象导致了无效工程量增加，加大了人力、材料、设备的投入，最终增加了成本支出。
6施工设备利用率不高
一些项目部对所承担的工程心中无数，为保证施工不间断，盲目购置或从其他项目调入大量设备备用，甚至购入一些本项目不需要的设备，从而造成设备长期停用。既占用了宝贵的现金，使施工生产所急需的人、财、物不能及时到位或增大财务费用支出，又增加了折旧费和设备维修费支出，造成项目部的成本急剧增加。
7施工安排不合理
a、不能合理地配置人力、材料、设备等资源，导致窝工浪费；
b、施工安排不合理，能够一步完成的，实际进行了二次、三次才完成，从而造成返工；
c、施工顺序颠倒，增加了许多无效的人力、物资和资金投入，导致成本大幅度增加等等。
8安全事故较多
在亏损的项目部中，多数项目部均发生过程度不同的安全事故。轻伤影响员工上班，增加人工费支出；重伤既影响员工上班，增加人工费支出，又需要开支医疗费，增加间接费支出。
死亡事故既增加了巨额抚恤费支出，直接增大成本支出，又可能影响员工情绪，降低生产效率。
9间接费控制不力
在亏损的项目部中，几乎都存在这个问题，其中最主要的是办公费、差旅费、交通工具费和业务招待费失控。
办公费开支无计划，谁想买什么就买什么，高档的办公用品随意买，手机费用惊人；差旅费无标准，飞机随意坐，什么样的高档旅馆随便住。
擅自扩大业务招待费开支范围，提高开支标准，即使是招待内部人员也动辄到高档饭店就餐，致使招待费逐年增加。
10财务管理混乱
所有亏损的项目部，其财务管理无一不存在混乱现象。具体体现在：
a、没有完整的财务管理制度
一些亏损项目部的所有收支业务由个别领导和财务、计划、物资等人员把持，不是靠制度来决定开支、靠监督来约束开支，从而导致所有开支无计划，工程盈亏无人知。
b、资金管理混乱
开设多个银行存款账号，但又不及时核对清理，银行收付凭证不及时入账，白条不入账而顶抵现金，其结果是材料不能及时入库，个人欠款不能及时清理，银行存款和现金账款不符，巨额成本隐匿在银行存款和现金余额里，从而造成工程前盈后亏或整个工程亏损。
c、债权债务的确认不准确，结算不及时
有的项目部对销货和分包单位，既在债权方记录预付的货款和工程款，又在债务方记录应付的货款和工程款，但在结算时由于记账不及时或不认真核对，最后多付了货款和工程款，形成损失。有的项目部对应收款项不及时清理，后因欠款单位无款、破产或超过追索时效，导致应收款无法收回，形成损失。
d、收入、成本的计算不准确
有的项目部不知道如何计算工程结算收入，把合同金额计算为计价收入，然后计算盈亏，形成前盈后亏；把拨款当成计价收入，使项目部各期的盈亏不实，如果建设单位欠款数额较大，则项目部会形成虚假的亏损。
有的项目部不知道如何计算成本，把应当计入成本的费用漏列，如应提未提的固定资产折旧费和职工福利费、应上交的税金、养老保险费、医疗保险费、失业保险费、住房公积金和上级管理费、已经使用但尚未支付的材料费、应发未发的职工工资等，从而导致成本不实、盈亏不准。
有的项目部不按规定结转成本，把应由后期负担的成本提前计入成本，或者把应由本期负担的成本转到后期，影响了成本的真实性。
e、会计基础工作差
审核会计凭证不认真、不仔细，凭证的手续不完备，报销依据不充分，登记账簿不及时。
会计科目使用错误，各项会计数据的记录不真实、不准确，失去记账的意义，影响成本计算。
11合同管理混乱
在亏损的项目部中，大多数项目部没有合同管理的意识，对购货、雇用人员、提供服务、分包工程、承包工程等合同知识知之甚少，合同管理混乱。
与对方签订只有小写金额的合同，在对方篡改小写金额诉至法院时，因企业证据不足而败诉；
与对方签订只有数量没有单价、只有单价没有数量或只有数量、单价没有总价的合同，致使官司不断，严重影响了企业的信誉。
建设工程施工合同纠纷案件诉讼指引
（2019年12月，第1版）
为方便当事人参与建设工程施工合同纠纷民事诉讼，正确行使诉讼权利、积极承担诉讼义务，就相关事项择要指引如下：
一、管辖问题的确定
向有管辖权的法院提起诉讼。建设工程施工合同纠纷案件适用不动产专属管辖，由建设工程所在地的人民法院管辖。建设工程施工合同约定管辖不得违反专属管辖以及有关级别管辖的规定。因建设工程施工合同产生纠纷提起诉讼的，应当综合民事诉讼法专属管辖、级别管辖的规定以及诉讼标的额大小，向建设工程所在地有级别管辖权的人民法院起诉。
二、举证不能的风险
举证不能的诉讼风险包括败诉。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。反驳对方诉讼请求所依据的事实，也应提供证据加以证明。未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的一方承担不利的后果。前款承担不利的后果系指，即便当事人主张的事实客观上真的存在，如果诉讼中没有提供相应充分证据加以证明，该主张依法不能得到支持。
三、诉讼准备的事项
充分了解举证期限法定要求。（1）向人民法院提交证据，应当在双方协商一致并经人民法院认可的期限或者人民法院指定的期限内完成。（2）在举证期限内提交证据材料确有困难的，应当在举证期限届满前向人民法院提出延长举证期限的书面申请，经准许后方可延期举证。（3）因故意或重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳，与案件基本事实有关的，采纳该证据但依法予以训诫、罚款。
做好及时举证的充分准备。诉讼主张能否得到支持，关键在于相应事实有没有充分的证据加以证明。因此，及时、完整、规范举证，不仅有利于充分、清晰地表明当事人的主张以及依据，也便于人民法院查明相关事实。当事人应当全面梳理和准备好相关证据，切实做好举证准备，能随着诉讼进程针对自己或对方的主张及时提供证据。
四、规范举证的要求
适当分类清晰展现证据。当事人应当对证据进行分类整理，一般按照以下类型：（1）当事人主体资格的证据；（2）工程建设规划审批的证据；（3）合同签订的证据，如合同、协议、图纸、招投标资料等；（4）工程施工情况的证据，重点是设计变更、签证等反映工程量、价格的证据，以及工程工期情况的证据；（5）工程验收证据；（6）工程结算证据；（7）工程款付款证据；（8）工程质量异议证据。当事人提交的证据，应当结合前述证据类型按照证据形成时间排序。诉讼中应当结合诉辩意见，根据诉讼争议项分类整理和展示以提高举证针对性和证据展示效率。
提交证据符合格式要求。（1）书证应当提交原件。提交原件确有困难的，可以提交复制件，但复制件应当完整、清楚。（2）持有书证原件提交复制件的，应当提供原件审查核对。（3）书证纸张与A4型纸不符的，建议用A4型纸复印。（4）证据应整理成册并标注页码，列明目录、序号，写明证据名称、证明对象、证明内容、证明目的及证据来源。（5）除提交证据正本外，需按照对方当事人人数提交证据副本。当事人提交的证据，应当用醒目清晰的适当方式标明作为事实主张依据的具体内容和重点部分。诉讼争议项涉及的证据，应当如附件1所示逐项填写证据摘要。证据清册的制作办法，可以参照附件2以“证据类型”为分组依据突出表明“证明对象”、“证明目的”，形成以事实主张为要点的证据讼争清册；也可以参照附件3以“证据类型”、“形成时间”为索引，形成证据序列清册。提交证据序列清册的，应参照附件2另行提供证据讼争清单。
五、质证程序的参与
积极参与诉讼质证活动。未经当事人质证的证据，不得作为认定案件事实的根据。当事人的互相质证，可以在开庭审理中进行，也可以在证据交换中进行；可以口头发表质证意见，也可以提交书面质证意见。人民法院已经组织相关质证活动，当事人无正当理由拒绝参加，或者参与质证但拒绝发表质证意见或者未对证据发表质证意见，不属于未经质证的情形。
六、司法鉴定的适用
对照法定条件申请司法鉴定。（1）当事人就建设工程造价、建设工程工期及停窝工损失、建设工程质量等事实的专门性问题发生争议的，可以向人民法院申请鉴定。（2）当事人申请鉴定应当在举证期限届满前或者在人民法院指定的期限内提出书面申请。申请书中应当载明需要鉴定的事项及需要通过鉴定意见证明的事实。（3）当事人逾期提出鉴定申请，申请鉴定的事项对案件基本事实的认定有重大影响的，可予准许，但应当依法予以训诫、罚款。（4）申请鉴定的事项，与争议事实没有关联，或者不涉及案件基本事实的认定，或者对讼争事项的裁量没有意义，缺乏鉴定必要性的，鉴定申请不予准许。（5）经人民法院释明，对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，明确表示放弃鉴定申请后又提出鉴定申请的，或者当事人在申请再审阶段提出鉴定申请的，不予准许。
拒不配合鉴定承担不利后果。当事人申请鉴定的应当及时提出，并在指定期限内足额预缴鉴定费用，各方当事人应当根据人民法院和鉴定人要求提供鉴定所需材料，并积极配合鉴定工作的开展。（1）拒不缴纳鉴定费，致使鉴定不能、事实主张不能证明的，承担举证不能的不利后果。（2）拒不提供必要鉴定资料导致该项事实不能认定的，由应当提交资料负担举证义务的当事人承担不利后果。（3）无正当理由拒不参加现场勘验的，不影响鉴定人、人民法院依据现场勘验情况作出认定。（4）工程量核对、施工情况确定等阶段性鉴定成果，鉴定人提请当事人进行确认提出书面意见的，当事人不提出书面意见又不予确认的，不影响鉴定的进行。
规范提出对鉴定意见的异议。（1）当事人对鉴定意见有异议的，应当在指定答复期间内提出质证意见。在指定期间内未提供质证意见的，视为对鉴定意见无异议。（2）当事人提出异议的，建议采用书面方式。异议内容应当具体、明确，并说明理由，附交相关证据。涉及工程量计算的，应说明计算方法、依据。不能说明理由、依据的异议，不予采纳。（3）鉴定人对当事人提出的异议书面答复作相应解释、说明或者补充后，当事人仍提出异议的，可以申请人民法院通知鉴定人出庭作证。
七、专家辅助人的提出
申请专家辅助解决专业问题。当事人可以在举证期限届满前申请一至二名有专门知识的人作为专家辅助人出庭，代表当事人对鉴定意见进行质证，或者对案件事实所涉及的专业问题提出意见。专家辅助人在法庭上就专业问题提出的意见，视为当事人的陈述。当事人申请专家辅助人出庭的，应当提交书面申请，申请书应当载明专家辅助人的基本情况和申请的目的。可以从建设工程案件咨询专家库中选择对讼争专业问题有专门知识的人担任专家辅助人。专家辅助人出庭的相关费用由提出申请的当事人负担，双方当事人对专业问题发生争议共同咨询专家辅助人的，相关费用由当事人协商负担，协商不成的，各半负担。
发：各会员单位
送： 资阳市工商联、市住建局、市民政局。
